Premesse
Riprendo l’articolo sul BIM di inizio anno da una prospettiva precisa: mi sforzerò nei prossimi mesi e anni di analizzare e documentare il percorso che avrà il BIM anche per il mio settore di riferimento: il Facility Management. Ad oggi buildingSMART International sta consolidando lo schema IFC. In particolare dopo la versione 2×3 del 2007 ha rilasciato IFC 4 come “buildingSMART Final Release” il 12 marzo 2013. Mentre come standard ISO, IFC 4 è stato pubblicato come ISO 16739:2013 il successivo 21 marzo 2013.
Nel Facility Management, la parola “BIM” viene spesso ridotta a edificio “disegnato tridimensionalmente”, navigabile. È comprensibile: il 3D è la parte più visibile e immediata, quella che convince un committente in una demo e che sembra rendere “moderno” un progetto. Ma per chi gestisce immobili e servizi nel tempo, il valore del BIM non sta nella resa grafica, bensì nella capacità di trasformare l’edificio in un insieme di informazioni affidabili, aggiornabili e interrogabili.
Questo trend d’oltreoceano ha un piccolo problema dalle nostre parti: il patrimonio edilizio nazionale ha un tasso di rigenerazione (distruzione e ricostruzione) molto inferiore ad altri Paesi, anche perché abbiamo una significativa porzione di edifici storici e dal valore artistico. Tuttavia l’idea di avere un modello “as built” al posto di tante tavole CAD sicuramente è un buon salto funzionale. Navigare un modello tridimensionale è più intuitivo per chiunque rispetto a una sua rappresentazione 2D. Molte organizzazioni iniziano a interrogarsi su cosa succederà “dopo” la consegna del progetto e del cantiere. Il vero costo della vita di un edificio non è nel disegno o nella costruzione, ma nella gestione: manutenzione, energia, sicurezza, spazio, compliance, interventi straordinari, gestione degli asset e dei contratti. E qui si incontra un problema storico del FM: la conoscenza del patrimonio è spesso incompleta o obsoleta, e ricostruirla a posteriori tramite censimenti e rilievi sul campo è sempre molto costoso, lento e soggetto a errori. Se il BIM è la risposta, lo è non perché “fa vedere l’edificio”, ma perché può diventare un sistema di gestione dati.
Il BIM serve davvero se ho già planimetrie, PDF, manuali e database?
Molti soggetti nel Facility Management già utilizzano planimetrie, fascicoli tecnici, schede impianti, libretti, registri, software CAFM o CMMS. Il punto è che questi strumenti spesso vivono con rappresentazioni spaziali bidimensionali e non del tutto collegate tra loro. Ho iniziato ormai 15 anni fa e lo sforzo di creare un archivio completo e preciso del patrimonio è traguardo raggiunto ancora da troppo pochi: documenti collegati agli oggetti reali, dati incompleti, navigazione delle relazioni ancora limitata.
Il BIM, inteso correttamente, non sostituisce tutto con un modello unico “magico”. Piuttosto, propone un principio: ogni elemento significativo dell’edificio (asset) ha un’identità e un set di attributi coerenti, e i documenti possono essere collegati a quell’identità. In FM questo significa poter rispondere più velocemente a domande operative come: “Dov’è esattamente questa UTA?”, “Qual è la sua matricola?”, “Quale contratto la copre?”, “Quando è stata fatta l’ultima manutenzione?”, “Quali ricambi sono compatibili?”. La differenza non è estetica: è la riduzione drastica del tempo speso a ricostruire informazioni disperse.
Perché dovrei investire in BIM?
Perché il valore che farà la differenza in prospettiva è nei dati e nei processi. In ambito FM, spesso, non serve un livello di dettaglio geometrico “da progettazione”: serve piuttosto un livello di informazione adeguato alla gestione. Un modello può essere “semplice” dal punto di vista grafico ma estremamente ricco dal punto di vista informativo. E, soprattutto, deve essere affidabile e aggiornabile, altrimenti diventa rapidamente un costo e non un beneficio.
In altre parole, per il Facility Management il BIM avrà senso quando diverrà Asset Information Model: una rappresentazione strutturata del patrimonio che contiene ciò che serve per operare, pianificare e controllare. Questo mi auguro porterà ad un cambio di mentalità: si dovrà poter rispondere a domande come: “quali dati contiene il modello?”, “chi li aggiorna?”, “con quali regole?”, “con quale responsabilità?”, “come si integra con CMMS/CAFM e con il ciclo delle manutenzioni?”. Nel 2015 sappiamo che la risposta a queste domande è ancora un miraggio e chi sta iniziando è nella fase “pilota”.
Il BIM può davvero ridurre i costi di censimenti e rilievi sul campo?
La risposta autentica è: dipende. Se si tratta di un nuovo edificio che viene consegnato con un modello ricco e già strutturato la risposta è sì, Se viene costruito a posteriori su edifici storici o datati e con informazioni incomplete: la risposta è sicuramente no.
Il BIM può ridurre questa spirale se viene costruito e alimentato con l’obiettivo di diventare la “fonte autorevole” per certe categorie di dati: inventario asset, anagrafica tecnica, localizzazione, relazioni funzionali (es. cosa serve cosa), documenti associati, vincoli di manutenzione e sicurezza. In pratica, sposta una parte del costo dal “rilievo ex post” alla “strutturazione ex ante”, con un ritorno nel tempo grazie a minori sopralluoghi, minori errori, interventi più mirati e una gestione più controllabile. Non elimina la necessità di verifiche in campo (l’edificio reale cambia sempre), ma riduce quante volte dobbiamo “ripartire da zero”.
Se il BIM diventerà gestione dati, cosa cambia per il Facility Manager?
Per chi giorno dopo giorno deve gestire edifici cambierà (speriamo in meglio) il carico di lavoro: “raccogliere documenti” diventerà “governare informazioni”. Il Facility Manager sarà chiamato a supportare il personale dedicato al BIM nella definizione dei contenuti informativi del suo modello.
Conclusioni
Nel Facility Management, il BIM potrà dare un contributo significativo solo se diventerà un facilitatore di conoscenza del patrimonio. Il modello 3D è utile, ma è solo l’interfaccia più evidente di un obiettivo più profondo: costruire e mantenere una base dati affidabile sugli asset, sugli spazi e sui documenti, riducendo la dipendenza da censimenti costosi e da rilievi ripetuti. Nel 2015 siamo in una fase in cui l’adozione è spesso guidata dalla progettazione; per il FM vedremo se l’atteggiamento sarà lo stesso del CAFM (una certa disillusa resistenza) o se saprà interagire con le fasi di progettazione e costruzione in modo proattivo: la sfida è ribaltare la prospettiva e chiedere fin da subito informazione strutturata, regole di classificazione informativa e integrazione con i sistemi gestionali.
Se il BIM verrà percepito solo come “modello 3D”, rischierà di rimanere una promessa. Se invece verrà interpretato come gestione dati lungo il ciclo di vita, diventerà uno degli strumenti più concreti per migliorare efficienza, qualità e controllo nella gestione degli edifici. In fondo, per chi fa FM, non conta vedere l’edificio: conta conoscerlo, e poter dimostrare quella conoscenza quando serve.
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