Premesse
Negli articoli precedenti sul BIM abbiamo cominciato a delineare scopo e futuro impatto di questa metodologia post progettazione: classificazioni, coordinamento, interoperabilità, computi, CDE. In tutti questi temi è emerso lo stesso pattern – il FM resta per il momento passivo e ai margini delle decisioni.
A questo punto vale la pena allora ribaltare il punto di vista e chiedersi direttamente: quali dati servirebbero già in fase di progettazione, se qualcuno li richiedesse, per rendere una consegna davvero utilizzabile in esercizio? Non è un esercizio teorico: è la lista che, se applicata, avrebbe già oggi evitato buona parte della ricostruzione manuale che affligge chi riceve un edificio in gestione.
Quali categorie di dati contano davvero per chi farà manutenzione, e quali no?
Non tutte le proprietà di un modello sono ugualmente utili al FM: una texture di finitura o un dettaglio geometrico di rendering non serve a chi pianifica interventi manutentivi, mentre un’ubicazione precisa, un codice identificativo univoco, un riferimento al produttore e alla garanzia contano moltissimo. La distinzione pratica è tra dati “di rappresentazione”, utili a chi progetta e comunica con il committente, e dati “di esercizio”, utili a chi gestirà l’edificio per decenni. Oggi questa distinzione non è quasi mai fatta esplicitamente: si popolano le proprietà che il software o il cliente richiede di compilare, non quelle che serviranno realmente dopo la consegna.
Perché una gerarchia di spazi coerente è un prerequisito, non un dettaglio?
Un registro asset utile richiede che ogni componente sia collegabile a uno spazio preciso secondo una gerarchia coerente building-floor-space che possa poi alimentare un sistema di gestione. Fortunatamente questa gerarchia viene definita fin dalla modellazione, ma la codifica dei vari livelli deve coincidere con la nomenclatura del proprietario e con identificativi stabili altrimenti ricostruirla dopo la consegna richiede un lavoro di riallineamento oneroso.
In che fase si trova, concretamente, questa consapevolezza oggi?
Pochissime organizzazioni FM hanno, in questo momento, la struttura interna e il potere contrattuale per tradurre questa lista in un requisito esplicito verso i propri progettisti: mancano competenze dedicate, manca la prassi di essere consultati in fase di gara, manca spesso la consapevolezza stessa che sarebbe possibile chiedere questi dati.
Conclusioni
La lista di dati utili al Facility Management esiste già tecnicamente oggi – non richiede tecnologia che non sia disponibile – ma manca quasi ovunque la combinazione di consapevolezza e potere contrattuale necessaria a farla diventare requisito di capitolato. Sviluppare conoscenza, consapevolezza delle potenzialità e cultura per alimentare il circolo virtuoso è oggi il primo ingrediente per non trovarsi in affanno quando da “nice to have” si passerà alla fase “mandatory”.
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