Premesse
Chiudiamo l’anno con un piccolo esercizio pratico che riassume i temi degli articoli precedenti: cosa si può realisticamente estrarre, oggi, da un modello BIM per costruire un primo registro asset utile alla gestione, anche in assenza dei requisiti ideali descritti nell’articolo precedente?
La risposta corre sul filo del compromesso tra “niente di utilizzabile” e “tutto quello che serve”. Nella sostanza un set minimo, ottenibile anche da modelli non perfetti, che vale la pena definire con precisione perché è il punto di partenza realistico per chi riceve oggi un edificio in gestione.
La chiave, però, è contare sulla neutralità e l’interoperabilità openBIM data da IFC 2×3 e non sugli export dei software proprietari. IFC non è un modello perfetto, non copre tutto, ma è abbastanza stabile e largamente implementato da consentire un primo salto di qualità: estrarre da un modello BIM un inventario di spazi (per lo space management) e di asset impiantistici e tecnici (per la manutenzione), collegando ogni oggetto a proprietà e relazioni che un FM può usare.
Da dove cominciare: qual è il “minimo sindacale” FM estraibile da IFC 2×3?
Il primo inventario utile non è “tutto ciò che esiste”, ma ciò che è gestibile. Nel FM, un inventario minimo ma operativo tende a includere: elenco edifici e piani, elenco spazi con superfici e destinazioni d’uso, elenco dei principali asset impiantistici con identificativo, posizione e attributi essenziali (marca, modello, potenza/capacità, matricola, manutenzioni previste).
In IFC 2×3 questo si traduce nel partire da poche entità cardine e dalle loro relazioni:
Sul lato “contenitore” e gerarchia del patrimonio si lavora con IfcSite, IfcBuilding, IfcBuildingStorey e i relativi aggregati. Queste entità permettono di ricostruire un albero: sito → edificio → livelli. Per un CAFM/CMMS, è già metà del lavoro, perché consente di indicizzare asset e spazi in modo coerente.
Sul lato “spazio” la regina è IfcSpace, che rappresenta gli ambienti (uffici, corridoi, locali tecnici, bagni). Per il FM, IfcSpace non serve a “vedere la stanza”, serve a calcolare superfici, assegnare destinazioni, costruire piani di pulizia, valutare occupancy e costi di gestione. È importante che gli spazi siano contenuti nel piano corretto e collegati alla loro geometria (anche semplificata), ma soprattutto che abbiano un’identità stabile: un codice stanza, un nome, un tipo d’uso.
Gestione spazi: quali entità e relazioni IFC 2×3 hanno impatto diretto sul FM?
Per fare space management serio, non basta estrarre IfcSpace “come lista”. Serve capire come gli spazi stanno dentro l’edificio e come si collegano a zone e requisiti.
In IFC 2×3, gli spazi si agganciano alla struttura tramite relazioni come IfcRelContainedInSpatialStructure (contenimento nello storey) e possono essere raggruppati tramite IfcZone. Un caso d’uso tipico FM oggi è creare zone “gestionali” che non si limitano alla logica architettonica: per esempio “Area pulizie notturne”, “Zona HVAC servita da UTA-03”, “Zona sicurezza antincendio compartimento A”. IfcZone diventa quindi uno strumento per tradurre il modello in logiche operative.
Sulle quantità, IFC 2×3 consente di associare misure tramite set di quantità come Qto_SpaceBaseQuantities (superficie, volume, perimetro). Per il FM questo è cruciale perché consente di calcolare costi dei servizi a partire da dati estratti e aggiornabili, invece di affidarsi a rilievi periodici.
Sulle proprietà descrittive, entrano in gioco i Property Set (Pset), tipicamente tramite IfcPropertySet e IfcRelDefinesByProperties. Anche restando su IFC 2×3 e senza inventare nulla di esotico, ha senso pretendere almeno: codice spazio, destinazione d’uso, unità organizzativa/tenant, livello di accesso, criticità (es. locale tecnico), e magari riferimenti a normative interne. Non è “BIM avanzato”: è inventario strutturato.
Asset e impianti: quali famiglie IFC 2×3 sono più “FM-friendly” già oggi?
Se passiamo dal “dove” (spazi) al “cosa” (asset), IFC 2×3 offre un set di entità abbastanza ricco per catturare i principali impianti e componenti manutenibili. In ambito FM serve in primis un inventario degli asset che generano costi, interventi, rischi e contratti.
Una prima macro-separazione utile è tra elementi “edili” e “impiantistici”, perché spesso hanno cicli di manutenzione diversi. Nel modello IFC 2×3, molte componenti impiantistiche ricadono sotto IfcDistributionElement e le sue specializzazioni. Per creare un inventario manutentivo, già nel 2015 è realistico concentrarsi su alcune famiglie:
Per l’HVAC e ventilazione, entità come IfcAirHandlingUnit, IfcFan, IfcCoil, IfcChiller, IfcBoiler, IfcPump, IfcValve, IfcFilter (a seconda delle esportazioni effettive del software). In molti modelli reali, alcune di queste vengono semplificate o ricondotte a classi più generiche, ma quando sono presenti consentono di distinguere asset con logiche manutentive diverse. La ricaduta FM è immediata: si possono associare frequenze, checklist, ricambi, e soprattutto una localizzazione univoca.
Per l’impianto idrico sanitario e fluidi, spesso si incontrano IfcPipeSegment, IfcPipeFitting, IfcFlowMeter, IfcTank, IfcSanitaryTerminal. Qui un FM pragmatico nel 2015 tende a inventariare almeno i “nodi importanti”: autoclavi, serbatoi, contatori, valvole principali, terminali critici (es. gruppi di pompaggio, addolcitori), lasciando le reti capillari a un livello più alto o a successivi approfondimenti.
Per l’elettrico, anche con IFC 2×3, le esportazioni possono essere variabili, ma è utile cercare entità come IfcElectricalElement e, quando disponibili, componenti come quadri, dispositivi principali, gruppi di continuità, corpi illuminanti (IfcLightFixture) e prese (IfcOutlet in alcune implementazioni). Anche quando il modello non arriva a quel dettaglio, è spesso possibile inventariare “sistemi” e asset principali e rinviare i dettagli al CAFM.
Per antincendio e sicurezza, si incontrano entità come IfcFireSuppressionTerminal (sprinkler, idranti a seconda di modellazione), IfcAlarm o elementi equivalenti, e spesso oggetti più “architettonici” ma critici per FM (porte REI come IfcDoor con proprietà di resistenza al fuoco). Anche qui il valore non è la forma: è legare certificazioni, controlli periodici e ubicazione.
Un aspetto spesso sottovalutato: nel mondo IFC la differenza la fa anche la relazione IfcSystem (e le relazioni di assegnazione al sistema, come IfcRelAssignsToGroup o varianti), perché in FM ragioniamo per sistemi: “impianto di climatizzazione ala est”, “anello idrico antincendio”, “linea elettrica emergenza”. Se il modello riesce ad assegnare gli asset a sistemi coerenti, si semplifica enormemente la gestione e la reportistica.
Come evitare un inventario “bello ma inutilizzabile”?
Il rischio tipico è estrarre un elenco di oggetti IFC e scoprire che mancano le cose decisive: codici asset, matricole, posizioni e attributi minimi. Un inventario FM funziona solo se ogni oggetto ha:
Un identificativo univoco e stabile nel tempo (tag asset). In IFC esistono diversi campi e pratiche (tra GlobalId, Name, Tag e property custom), ma il FM deve imporre una regola: quale campo rappresenta il “codice cespite” o il “tag manutentivo”.
Una localizzazione operativa: collegamento a IfcBuildingStorey e, quando possibile, allo IfcSpace che contiene l’asset o al locale tecnico di riferimento. Anche se l’asset sta in controsoffitto o in cavedi, il riferimento allo spazio più vicino consente di mandare un manutentore nel posto giusto senza caccia al tesoro.
Un set minimo di proprietà: produttore, modello, matricola, data installazione, potenza/capacità, e documenti associati. In IFC 2×3 questo passa da property set coerenti (standard o aziendali) e da relazioni a documenti (IfcDocumentReference / IfcRelAssociatesDocument dove disponibili e ben esportati). È qui che il BIM diventa davvero “gestione dati”.
La tabella delle entità BIM e della loro controparte FM
| Entità IFC (IFC 2×3) citata | Controparte tipica lato FM (CAFM/CMMS) | A cosa serve in FM (in pratica) |
|---|---|---|
| IfcSite | Sito / Campus / Complesso | Contenitore gerarchico superiore per raggruppare edifici e servizi (contratti, SLA, squadre, accessi). |
| IfcBuilding | Edificio / Asset immobiliare | Anagrafica dell’immobile gestito (reporting costi, budget, consumi, compliance, piani di manutenzione macro). |
| IfcBuildingStorey | Piano / Livello / Zona verticale | Organizzazione spaziale per navigazione, ordinamento work order, perimetri di servizio e piani di emergenza. |
| IfcSpace | Spazio / Locale / Unità spaziale (stanza) | Space management: superfici per pulizie e servizi, assegnazioni a tenant/BU, occupancy, inventario locali tecnici. |
| IfcZone | Zona gestionale / Area funzionale | Raggruppamento operativo (es. area servita da una UTA, compartimento, area pulizie, area sicurezza). |
| Qto_SpaceBaseQuantities | Quantità spazio (mq, mc, perimetro) | Base dati per capitolati e costi (pulizie, HVAC, sicurezza), KPI per m², ripartizioni e chargeback. |
| IfcRelContainedInSpatialStructure | Relazione “contenuto in” (location hierarchy) | Permette di collocare asset e spazi nella gerarchia sito→edificio→piano→(spazio), fondamentale per la localizzazione in FM. |
| IfcPropertySet | Scheda anagrafica / Attributi master data | Dove vivono i campi FM (tag asset, produttore, modello, criticità, note operative), da mappare nei campi CAFM/CMMS. |
| IfcRelDefinesByProperties | Associazione attributi a oggetti | “Collante” tra oggetto e scheda dati: abilita estrazione coerente e import in anagrafiche FM. |
| IfcDistributionElement | Asset tecnico / Componente impiantistico (classe generica) | Categoria madre per l’inventario impiantistico quando non si hanno classi più specifiche o per raggruppare famiglie. |
| IfcAirHandlingUnit | UTA (Unità Trattamento Aria) | Asset critico HVAC: piani manutenzione, ricambi, interventi, impatto su comfort e qualità aria. |
| IfcFan | Ventilatore / Estrattore | Inventario e manutenzione componenti rotanti, verifiche vibrazioni, filtri, cinghie (a seconda del contesto). |
| IfcCoil | Batteria (caldo/freddo) | Componentistica UTA: pulizia, perdite, performance; utile per diagnosi e scostamenti energetici. |
| IfcChiller | Gruppo frigo / Refrigeratore | Asset ad alta criticità: manutenzioni periodiche, F-gas (se applicabile), consumi e continuità servizio. |
| IfcBoiler | Caldaia / Generatore termico | Manutenzioni obbligatorie, verifiche di efficienza, registri, conformità normativa. |
| IfcPump | Pompa | Manutenzione elettromeccanica e idraulica, criticità su continuità di servizio (HVAC, idrico, antincendio). |
| IfcValve | Valvola (intercettazione/regolazione) | Asset “di rete” ma strategico: isolamento impianto, gestione guasti, accessibilità, manovre in emergenza. |
| IfcFilter | Filtro (aria/acqua) | Pianificazione sostituzioni, consumabili, qualità aria/impianto; costi ricorrenti e KPI. |
| IfcPipeSegment | Tratto tubazione (rete) | Rete impiantistica: utile più per conoscenza e localizzazione guasti che per manutenzione “a cespite” (dipende dalla policy). |
| IfcPipeFitting | Raccordo / Giunto | Supporto a manutenzioni su rete e interventi correttivi; spesso inventariato a livello “sistema” più che pezzo singolo. |
| IfcFlowMeter | Contatore / Misuratore portata/consumi | Base per energy/water management, ripartizioni, verifiche anomalie, KPI e controlli prestazionali. |
| IfcTank | Serbatoio / Accumulo | Manutenzioni igienico-sanitarie, controlli periodici, gestione rischio (legionella dove pertinente) e continuità. |
| IfcSanitaryTerminal | Apparecchio sanitario / Terminale idrico | Inventario e manutenzione su bagni e servizi; utile per standardizzazione ricambi e gestione guasti ricorrenti. |
| IfcElectricalElement | Asset elettrico (classe generica) | Cappello per componenti elettrici quando non classificati: utile per inventario “macro” e perimetro contratti. |
| IfcLightFixture | Corpo illuminante | Manutenzione illuminazione, sostituzioni, retrofit, consumi e verifiche sicurezza (se emergenza inclusa altrove). |
| IfcOutlet | Presa / Punto utenza | Inventario puntuale spesso limitato (dipende dal cliente); utile per space planning e verifiche dotazioni. |
| IfcFireSuppressionTerminal | Terminale antincendio (sprinkler/idrante ecc.) | Controlli periodici, conformità, ubicazione rapida; supporto a audit e ispezioni. |
| IfcAlarm | Dispositivo allarme / Sensore (rilevazione) | Integrazione sicurezza: verifiche funzionali, manutenzioni, localizzazione per interventi e test periodici. |
| IfcDoor | Porta (incl. porta REI se qualificata via proprietà) | Gestione compartimentazione e sicurezza: ispezioni, manutenzioni, vincoli prestazionali e compliance. |
| IfcSystem | Sistema impiantistico / “Impianto” (gruppo funzionale) | Visione per sistemi (es. HVAC ala est): report, piani manutenzione per impianto, analisi impatti e fermo servizio. |
| IfcRelAssignsToGroup | Relazione “appartiene a gruppo/sistema” | Collega asset → sistema: fondamentale per navigare e gestire per impianti e non solo per singolo componente. |
| IfcDocumentReference | Documento tecnico (manuale, scheda, certificato) | Repository documentale legato all’asset/spazio: riduce ricerca documenti e accelera interventi e audit. |
| IfcRelAssociatesDocument | Associazione oggetto-documento | Consente di sapere “quale documento vale per quale asset”, evitando allegati generici e fascicoli non interrogabili. |
Conclusioni
Oggi, senza aspettare “il BIM perfetto”, è già possibile usare un modello esportato in IFC 2×3 per costruire un primo inventario FM credibile: gerarchia sito-edificio-piani, spazi (IfcSpace) con quantità e destinazioni, e un nucleo di asset impiantistici principali (HVAC, idrico, elettrico, antincendio) con identificativi e proprietà essenziali. La svolta non è tecnologica, è metodologica: trattare il BIM come una fonte strutturata di conoscenza del patrimonio, da cui estrarre dati riutilizzabili e aggiornabili, riducendo censimenti e rilievi ripetitivi.
Chiudiamo così il primo “giro” di approfondimento del tema BIM: in questo 2015 che si chiude, la tecnologia per un registro asset minimo esiste già, ma il suo utilizzo merita un segnale normativo o legislativo che possa portare un’adozione ancora più matura e convinta. Vedremo se nel 2016 i segnali confermeranno il trend o spegneranno anche questa fiamma di innovazione nella digitalizzazione dei patrimoni.
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